小故事：杜先生一直想開一家素菜館，在朋友的介紹下，在一個居民區(qū)租了一個店面。開張兩個月來，來他店里的客人。原因很簡單，素菜館是一種時尚餐飲，它的目標顧客是一些素質(zhì)較高的人群，他們追求時尚，關注健康。而這個居民區(qū)里的人對素食不甚了解，沒有這些概念。杜先生在沒有作選址調(diào)查的情況下就匆忙開店，其失敗在所難免。所以在開店前作好選址調(diào)查至關重要（杜先生目前在原址上改做飾品、服裝、鞋帽等，生意非常的不錯）。

　　選址調(diào)查的要點包括人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調(diào)查，該商店基本設施及競爭店調(diào)查，該商店周圍消費習性、生活習慣調(diào)查、流動人口調(diào)查、商圈未來發(fā)展調(diào)查等幾個方面。

　　家庭狀況

　　家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、實現(xiàn)目標狀況等。如每戶家庭的平均實現(xiàn)目標和家庭實現(xiàn)目標的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。而所在地區(qū)家庭平均實現(xiàn)目標的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。

　　家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大的影響。比如一個由兩口之家組成的年輕人家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭（有一個獨生子女），其消費需求則幾乎是以孩子為核心的。

　　家庭成員的年齡狀況也會對商品有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點加盟于兒童食品、玩具等。

　　人口密度

　　一個地區(qū)的人口密度，高，則選址商店的規(guī)模可相應擴大。

　　計算人口密度，可計算白天人口來實現(xiàn)，即戶籍中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學的人’口數(shù)，減去到外地上班、上學的人口數(shù)。部分隨機的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

　　白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學校等地。對白天人口多的地區(qū)，應在分析其消費需求特點的基礎上進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。

　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設施的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

　　3．潛在顧客的數(shù)量

　　所有的人都是消費者，很自然也是商店的顧客。你在選擇店址時必須了解當?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口增長情況、人口年齡結(jié)構(gòu)等。

　　人來人往的地方，當然是設店的有利地方，但并非人多的地方就適合開店，還要分析—下哪些人來往，客流規(guī)律如何。

　　首先要了解過往行人的年齡和性別，比如有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客；其次要了解行人來往的尖峰時間和時間；再次要了解行人來往的目的及停留的時間。

　　4．行人去向

　　開店選址，來往的客流量不可否認是一個重要因素。但是，這些往來顧客的去向也應是一個非常值得研究的問題。

　　即使是同一個人，由于每次上街的目的不同，情況也就大不一樣。例如，買必需品與買輕奢品的情形，就完全不同。

　　店前經(jīng)過的行人，有去百貨店買東西的，有去戲院看戲的，開店的時候，應該根據(jù)人們?nèi)ハ虻牟町悾x擇適當?shù)牡曛贰?/span>

　　5．交通地理條件

　　店面附近的交通狀況，會在很大程度上影響著生意的好壞，因此一般的開店地點，都會考慮上、下班路線，特別是住宅區(qū)。上班與下班時間，兩旁的人、車流，呈現(xiàn)明顯的差距。幾乎百分之九十的行業(yè)，都比較適合開在下班路線上。原因很簡單，上班時間大家都忙于工作，只有在下班的時候，才會有空從事采購、飲食等消費行為。

　　然而，并不是大馬路旁邊的地點才算是黃金位置，其實由主干道延伸出的巷弄內(nèi)，也有許多適合開店的地點。而一般評估巷道內(nèi)的黃金店面，多使用漏斗理論，指的就是同一個街口，有數(shù)家三角窗商店，消費者通常會在回家的路程中順道消費。因此，位于干道轉(zhuǎn)進巷弄的一家商店，會像漏斗一樣，起先吸引消費者入店。理想的黃金地點，應該是下班路線右邊的地點。

　　6．購買力

　　家庭和人口的消費水平是由其實現(xiàn)目標水平?jīng)Q定的，因此，附近人口實現(xiàn)目標水平對店址地理條件有決定性的影響。家庭人均實現(xiàn)目標可入戶抽樣調(diào)查獲取。如長沙西郊某商廈在選址的時候，就對周圍一至兩公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本3000個。經(jīng)過匯總分析，這3000戶居民中，人均實現(xiàn)目標在每月100優(yōu)惠左右的約占50%，500～100優(yōu)惠的占20%，1000～150優(yōu)惠的占20%，人均月實現(xiàn)目標500兀以下的占10%；人均月實現(xiàn)目標200優(yōu)惠以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都是工薪族家庭，屬于中等實現(xiàn)目標水平。

　　商店在選擇店址時，應以處于青年和中年顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配實現(xiàn)目標較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先店址為佳。

　　7．競爭程度

　　如果商店經(jīng)營的是挑選性不強、購買頻率較高的日用商品，在同一地區(qū)又有過多的同行業(yè)在惡性競爭，那勢必會影響商店的經(jīng)濟效益，除非新設的商店有特殊的經(jīng)營風格、能力或不尋常的商品來源，否則很難成功。

　　當然，在某些環(huán)境中，上述情況也并不完全如此，有些行業(yè)因同行都集中在一起，反而會形成一條別具特色的商業(yè)街。

　　所以，你在選擇經(jīng)營地點時，要詳細了解在該地。電附近有多少類似的商店？這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價格及待客態(tài)度如何？自己的加入將是增加競爭，還是互相有利等等。

　　8．八年內(nèi)有何變化

　　店址的選擇要搞清楚城市建設的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。有的地點從當前分析是優(yōu)佳位置，但隨著市場的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合開店；反之，有些地點從當前來看不理想，但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，經(jīng)營者必須從長考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其他建設或改造項目的規(guī)劃的前提下，做出優(yōu)佳地點的選擇。

　　如在游樂街設店之前，必須事先調(diào)查八年之內(nèi)街道可能發(fā)生的變化。在游樂街開設飲食店需要的提高/增加金，而且商店內(nèi)外裝飾所花的費用也很多。

　　因此，一律的條件是必須能長期地保持飲食店的繁榮．，然而，處在發(fā)展中的游樂街，選定的地點極易發(fā)生變化。新建地下街道、發(fā)展超高層建筑等等都會給飲食店帶來很大的影響。

　　實際操作中還會產(chǎn)生其他種種情況，而且每次受到的影響對飲食店來說都是極為嚴重的，因此，在選擇游樂街開店時，必須仔細調(diào)查至少在八年之內(nèi)可能發(fā)生的變化。